Original-Research: Coreo AG - von GBC AG
Einstufung von GBC AG zu Coreo AG
Unternehmen: Coreo AG
ISIN: DE000A0B9VV6
Anlass der Studie: Researchstudie (Anno)
Empfehlung: Kaufen
Kursziel: 2,60 Euro
Kursziel auf Sicht von: 31.12.2022
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Cosmin Filker; Marcel Goldmann
- Beschleunigung der Investitionsaktivitäten
- Größtes Portfolio der Unternehmensgeschichte erworben
- Weitere Investitionen erwartet
Im laufenden Geschäftsjahr 2021 hat die Coreo AG umfangreiche neue
Akquisitionen getätigt. Nachdem noch das abgelaufene Geschäftsjahr 2020 von
den pandemiebedingten Einschränkungen und damit einem nur geringen
Investitionsvolumen in Höhe von 3,3 Mio. EUR geprägt war, belief sich der
Objektzugang im bisherigen Verlauf des Geschäftsjahres 2021 unseren
Schätzungen zur Folge bereits bei ca. 59 Mio. EUR. Voraussetzung für das
deutlich gesteigerte Ankaufsvolumen war die Ende 2020 eingeworbene
Unternehmensfinanzierung. Dabei hat die Gesellschaft von einem namhaften
Investor ein Darlehen in Höhe von 23 Mio. EUR erhalten, womit die
ausstehende 10 % Optionsanleihe mit einem Volumen in Höhe von rund 15 Mio.
EUR zurückgeführt wurde und die für Akquisitionen zur Verfügung stehende
Liquidität ausgeweitet wurden.
Bei den Investitionen handelt es sich einerseits um den Erwerb von zwei
Produktionsstandorten und dem Verwaltungssitz eines deutschen
börsennotierten Automobilzulieferers. Unseren Annahmen zur Folge dürfte der
Kaufpreis bei ca. 8,7 Mio. EUR gelegen haben. Zudem wurde im Juli 2021 im
Wege eines Share Deals, 89,9 % der GmbH-Anteile einer bestandhaltenden
Gesellschaft erworben, die insgesamt 1.341 Wohn- und 15 Gewerbeeinheiten
umfasst. Damit wurde die größte Akquisition der Unternehmensgeschichte
gemeldet. Eine für Coreo-Verhältnisse übliche Mietrendite unterstellt,
dürfte der Gesamtportfoliowert bei leicht über 50 Mio. EUR liegen,
wenngleich der Kaufpreis im Rahmen des Share Deals deutlich niedriger
gewesen sein dürfte. Ein wesentlicher Teil des Kaufpreises wurde in Form
der bislang 1,45 Mio. Aktien an der MagForce AG entrichtet. Unseren
Berechnungen zur Folge dürften damit rund 6 Mio. EUR des Kaufpreises
abgedeckt sein. Der Abschluss dieser Transaktion wird für das kommende
Geschäftsjahr 2022 erwartet.
Mit Meldung vom 28. Juli 2021 hat die Gesellschaft zudem den Wechsel des
Großaktionärs bekannt gegeben. Dabei hat der bisherige Großaktionär Apeiron
Investment Group Ltd. die Unterschreitung der 25 %-Schwelle bekanntgegeben
und parallel dazu hat die auf Immobilieninvestitionen spezialisierte FLORA
S.A. die Überschreitung dieser Schwelle veröffentlicht. Dieser Wechsel ist
als ein weiterer Baustein der umfassenderen Fokussierung auf den
Immobilienbereich zu verstehen.
Als Basis für unsere Prognosen und für unsere Bewertung der Coreo AG haben
wir den aktuellen Objektbestand (inkl. die im laufenden Geschäftsjahr 2021
getätigten Akquisitionen) herangezogen. Zusätzlich dazu haben wir weitere
Investitionen unterstellt. Gemäß langfristig ausgerichteter
Investitionsplanung plant die Coreo AG, den Gesamtbestand des Wohn- und
Gewerbeimmobilienportfolios in den nächsten 4 bis 5 Jahren auf 400 - 500
Mio. EUR auszubauen. Für unsere Prognosen gehen wir hier konservativer vor
und rechnen, ausgehend vom aktuellen Objektbestand über 100 Mio. EUR, für
die kommenden drei Geschäftsjahre mit Neuinvestitionen in Höhe von
insgesamt 110 Mio. EUR.
Für 2021 rechnen wir mit einem leichten Anstieg der Mieterlöse sowie,
angesichts der Nachvermietung von Objekten des Hydra-Portfolios sowie
ersten Erfolgen im Asset Management nach der Übernahme des LEG-Portfolios,
mit einem nennenswerten Bewertungsergebnis. Ab dem kommenden Geschäftsjahr
sollte mit dem Zugang des bereits erworbenen umfangreichen Objektportfolios
sowie erwarteter neuer Investitionen ein starker Anstieg der Mieterlöse
erwirtschaftet werden. Diese dürften ab 2023 zunehmend zur wichtigsten
Erlöskomponente avancieren. Bereits für 2021 unterstellen wir ein EBIT in
Höhe von 4,92 Mio. EUR welches in den kommenden Geschäftsjahren auf 13,83
Mio. EUR (GJ 2022e) und 17,17 Mio. EUR (GJ 2023e) ansteigen sollte.
Grundsätzlich dürfte die Coreo AG nach der Umsetzung der
Finanzierungsmaßnahmen sowie dem insgesamt besseren Zugang zu
Akquisitionsmitteln von den günstigen Marktbedingungen profitieren. Dabei
sollte die zunehmende Größe des Objektportfolios, welches die Grundlage für
ein höheres Mietvolumen darstellt, dafür sorgen, dass sich die ohnehin
sinkenden Finanzierungskosten weiter verbessern. Mit den getätigten
Akquisitionen hat die Gesellschaft einen wichtigen Schritt in Richtung
steigende Umsätze und einer überproportionalen Ergebnisentwicklung getan.
Im Rahmen unseres DCF-Bewertungsmodells haben wir ein neues Kursziel in
Höhe von 2,60 EUR (bisher: 2,35 EUR) ermittelt. Kurszielsteigernd hatte
sich hier einerseits der Roll-Over-Effekt ausgewirkt. Auf der anderen Seite
haben die erfolgten nennenswerten Investitionen eine leichte Reduktion des
unternehmensspezifischen Betas zur Folge gehabt. Wir vergeben weiterhin das
Rating KAUFEN.
Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/22807.pdf
Kontakt für Rückfragen
GBC AG
Halderstraße 27
86150 Augsburg
0821 / 241133 0
research@gbc-ag.de
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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (4,5a,5b,6a,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter:
http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung.htm
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Datum und Zeitpunkt der Fertigstellung der Studie: 18.08.2021 (17:46 Uhr)
Datum und Zeitpunkt der ersten Weitergabe der Studie: 19.08.2021 (10:00 Uhr)
-------------------übermittelt durch die EQS Group AG.-------------------
Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw.
Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung
oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.
