Intershop steigert Betriebserfolg und baut Portfolio aus
Positiver Geschäftsverlauf im ersten Halbjahr 2026
Der Liegenschaftsertrag sank um 3.1% auf CHF 42.9 Mio. (H1 2025: CHF 44.3 Mio.). Der Rückgang resultierte mehrheitlich aus den im Jahr 2025 und im ersten Halbjahr 2026 erfolgten Transaktionen. Unter Einbezug des Erfolgs aus Verkauf von Anlageimmobilien von CHF 5.1 Mio. (H1 2025: CHF 2.6 Mio.) sowie des übrigen Erfolgs in Höhe von CHF 1.4 Mio. (H1 2025: CHF 1.7 Mio.) stieg der Betriebsertrag um 1.7% auf CHF 49.4 Mio. (H1 2025: CHF 48.6 Mio.).
Der Liegenschaftsaufwand erhöhte sich transaktionsbedingt um 9.1% auf CHF 5.2 Mio. (H1 2025: CHF 4.7 Mio.). Die Betriebskosten sanken hingegen auf CHF 7.2 Mio. (H1 2025: CHF 7.8 Mio.). Mit insgesamt CHF 12.4 Mio. war der Betriebsaufwand leicht rückläufig (H1 2025: CHF 12.6 Mio.).
Der Reingewinn exklusive Bewertungsveränderungen stieg um 18.0% auf CHF 33.8 Mio. (H1 2025: CHF 28.6 Mio.). Treiber waren der höhere Betriebsertrag und tiefere Betriebsaufwände. Entsprechend verbesserte sich die operative Effizienz (EBIT-Marge vor Bewertungsveränderungen) von 74.1% auf 74.9%. Zudem trugen einmalige positive Steuereffekte in Höhe von CHF 4.5 Mio. zum Ergebnis bei.
Der Reingewinn belief sich auf CHF 67.5 Mio. und lag damit unter dem von Aufwertungen geprägten Vorjahreswert von CHF 175.9 Mio.
Aktives Portfoliomanagement
Ende Februar 2026 erwarb Intershop das Gewerbe- und Industrieareal «The Valley und MOTORWORLD Manufaktur Region Zürich» in Kemptthal (ZH) mit einer Ist-Miete per 30. Juni 2026 von CHF 6.5 Mio. und einem Entwicklungspotenzial von rund 42’600 m². Parallel dazu erfolgte die Veräusserung von zwei Anlageimmobilien für insgesamt CHF 34.0 Mio.
Per Bilanzstichtag betrugen die Bewertungsveränderungen CHF 47.7 Mio. Sie lagen damit unter der von Aufwertungen geprägten Vergleichsperiode des Vorjahrs (H1 2025: CHF 200.2 Mio.).
Der Gesamtwert des Immobilienportfolios belief sich per 30. Juni 2026 auf CHF 1’917.9 Mio. (31.12.2025: CHF 1’750.1 Mio.). Zur Zunahme trugen die Aufwertungen, Investitionen von insgesamt CHF 9.4 Mio. (H1 2025: CHF 30.1 Mio.) sowie der Nettoeffekt aus Transaktionen in Höhe von CHF 110.6 Mio. (H1 2025: CHF 4.1 Mio.) bei.
Die Leerstandsquote des Immobilienportfolios sank dank Vermietungserfolgen per 30. Juni 2026 auf 6.5% (31.12.2025: 6.9%).
Die laufenden Entwicklungsprojekte verliefen ohne wertrelevante Termin- oder Kostenabweichungen. Im ersten Quartal 2026 wurde die mehrjährige Transformation der Büroimmobilie «Bloom» in Lausanne (VD) abgeschlossen. Für das Wohnbauprojekt an der Oststrasse in St. Gallen (SG) genehmigte der Kanton den Sondernutzungsplan. Für das Promotionsprojekt in Eich (LU) reichte Intershop die Baueingabe ein.
Solide Finanzierung
Mit einer Eigenkapitalquote von 56.5% (31.12.2025: 60.7%) und einer Finanzverschuldung (LTV) von 33.3% (31.12.2025: 28.0%) bleibt das Unternehmen solide finanziert.
Martin Munz wird neuer Leiter Bau und Entwicklung
Als Nachfolger der austretenden Mireille Lehmann wird Martin Munz ab 1. Dezember 2026 die Leitung der Bau- und Entwicklungsabteilung als Mitglied der Geschäftsleitung übernehmen.
Zwei Transaktionen nach Bilanzstichtag
Nach dem Bilanzstichtag erfolgten der gewinnbringende Verkauf einer Anlageimmobilie in Bad Ragaz (SG) sowie der Erwerb der GEWERBEBAUTEN TPC AG gegen Barmittel. Die Immobilienaktiengesellschaft hält ein ertragsstarkes Gewerbeareal mit Entwicklungspotenzial in Kriens (LU), eine Gewerbeimmobilie in Stans (NW) und dazugehörige Kaufrechte an Grundstücken. Nach der erfolgten Ausübung der Kaufrechte umfassen die Immobilien rund 41’000 m² vermietbare Fläche mit einer jährlichen Sollmiete von CHF 6.1 Mio.
Ausblick
Aufgrund der nach dem Bilanzstichtag getätigten Transaktionen, der infolge des attraktiven Marktumfelds bereits realisierten Verkäufe sowie weiterer geplanter Verkäufe erwartet Intershop neu einen für das Gesamtjahr stabilen Nettoliegenschaftsertrag sowie einen Erfolg aus Verkauf (vor Steuern) in Höhe von mindestens CHF 30.0 Mio. Das effektive Resultat wird von der Entwicklung des Transaktionsmarktes im zweiten Halbjahr abhängig sein.
Insgesamt rechnet das Unternehmen mit einem Reingewinn exklusive Bewertungsveränderungen über dem Vorjahr, der die Fortführung der anlegerfreundlichen Dividendenpolitik ermöglichen wird.
Kontakt
Simon Haus, CEO
simon.haus@intershop.ch
Florian Balschun, CFO
florian.balschun@intershop.ch
Intershop Gruppe
Intershop ist eine ausschliesslich in der Schweiz tätige Immobiliengesellschaft mit über 60 Mitarbeitenden. Das seit 1970 börsenkotierte Unternehmen kombiniert ein renditestarkes Immobilienportfolio mit der Entwicklung von Arealen und Immobilien. Intershop verfügt über die Erfahrung und das dafür notwendige Fachwissen, um Immobilien mit Potenzial zu erkennen, zu entwickeln und zu realisieren.
Das bewährte Geschäftsmodell des solide finanzierten Unternehmens ermöglicht konstant hohe und damit anlegerfreundliche Eigenkapital- und Ausschüttungsrenditen. Per 30. Juni 2026 belief sich der Wert des 43 Immobilien umfassenden Portfolios auf CHF 1.9 Mia.
Termine
25.02.2027
Publikation Geschäftsbericht 2026 mit Medien- und Finanzanalystenkonferenz
31.03.2027
64. ordentliche Generalversammlung
26.08.2027
Publikation Halbjahresbericht 2027 mit Online-Präsentation für Medienvertreter und Finanzanalysten
|
Kennzahlen Intershop Gruppe |
|
|
|||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
H1 2026 |
|
H1 2025 |
|
+/-1 |
|||
|
Finanzen |
|
Nettoliegenschaftsertrag |
|
Mio. CHF |
|
37.7 |
|
39.5 |
|
-4.6% |
|||
|
|
|
Erfolg aus Verkauf |
|
Mio. CHF |
|
5.1 |
|
2.6 |
|
95.1% |
|||
|
|
|
Bewertungsveränderungen |
|
Mio. CHF |
|
47.7 |
|
200.2 |
|
-76.2% |
|||
|
|
|
Betriebsergebnis (EBIT) |
|
Mio. CHF |
|
84.7 |
|
236.2 |
|
-64.1% |
|||
|
|
|
Unternehmensergebnis vor Steuern (EBT) |
|
Mio. CHF |
|
81.1 |
|
232.6 |
|
-65.1% |
|||
|
|
|
Reingewinn |
|
Mio. CHF |
|
67.5 |
|
175.9 |
|
-61.6% |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit |
|
Mio. CHF |
|
0.0 |
|
15.0 |
|
-100.2% |
|||
|
|
|
Investitionen in Immobilien |
|
Mio. CHF |
|
149.1 |
|
51.5 |
|
189.5% |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
Bilanzsumme 2 |
|
Mio. CHF |
|
1’963.1 |
|
1’807.7 |
|
8.6% |
|||
|
|
|
Immobilien 2 |
|
Mio. CHF |
|
1’917.9 |
|
1’750.1 |
|
9.6% |
|||
|
|
|
Finanzverbindlichkeiten 2 |
|
Mio. CHF |
|
638.7 |
|
490.0 |
|
30.3% |
|||
|
|
|
Eigenkapital 2 |
|
Mio. CHF |
|
1’109.5 |
|
1’097.1 |
|
1.1% |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
|
Eigenkapitalrendite 3 |
|
|
|
12.3% |
|
37.1% |
|
-24.8%P |
|||
|
|
|
Eigenkapitalrendite exkl. Bewertungsveränderungen 3, 6 |
|
|
|
6.2% |
|
6.0% |
|
0.1%P |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
Portfolio |
|
Anzahl Immobilien |
|
|
|
43 |
|
43 |
|
0.0% |
|||
|
|
|
Vermietbare Fläche 2 |
|
m2 |
|
575’482 |
|
549’040 |
|
4.8% |
|||
|
|
|
Bruttorendite 2, 4 |
|
|
|
4.7% |
|
4.9% |
|
-0.3%P |
|||
|
|
|
Nettorendite 2, 4 |
|
|
|
4.0% |
|
4.3% |
|
-0.3%P |
|||
|
|
|
Leerstandsquote 5 |
|
|
|
6.5% |
|
6.9 % |
|
-0.4%P |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
Personal |
|
Anzahl Mitarbeitende 2 |
|
|
|
63 |
|
63 |
|
0.0% |
|||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
Aktie |
|
Reingewinn 6 |
|
CHF |
|
7.32 |
|
19.08 |
|
-61.6% |
|||
|
|
|
Reingewinn exkl. Bewertungsveränderungen 6 |
|
CHF |
|
3.67 |
|
3.11 |
|
18.0% |
|||
|
|
|
Eigenkapital ( NAV) 2, 7 |
|
CHF |
|
120.35 |
|
119.02 |
|
1.1% |
|||
|
|
|
Börsenkurs am Bilanzstichtag 2 |
|
CHF |
|
172.60 |
|
164.40 |
|
5.0% |
|||
|
|
|
Dividende 8 |
|
CHF |
|
6.00 |
|
5.50 |
|
9.1% |
|||
|
1) |
Abweichung zum entsprechenden Vorjahreswert; bei Prozentwerten in Prozentpunkten (%P) |
|
2) |
Angaben per 30.06.2026 und per 31.12.2025 |
|
3) |
Siehe «Alternative Performancekennzahlen», Geschäftsbericht 2025, S. 117 |
|
4) |
Siehe «Alternative Performancekennzahlen», Geschäftsbericht 2025, S. 116 |
|
5) |
Marktbedingter Leerstand |
|
6) |
Siehe «Reingewinn pro Aktie», Halbjahresbericht 2026, Seite 28 |
|
7) |
Siehe «Eigenkapital (NAV) pro Aktie», Halbjahresbericht 2026, Seite 25 |
|
8) |
Im ersten Semester bezahlte Dividende für das Geschäftsjahr 2025 bzw. 2024 |
