LEG Immobilien SE steigert AFFO im ersten Halbjahr deutlich –AFFO-Wachstum von circa 10 Prozent für das Gesamtjahr erwartet

• AFFO steigt auf 127 Millionen € (+15,4 %) – Guidance auf obere Hälfte des bisherigen Zielkorridors angepasst (215 bis 225 Millionen €)
• FFO I 2025 mit erwarteten 470 bis 490 Millionen € und damit einem Plus von circa 5 % wieder zurück auf Vorkrisenniveau
• Hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnen treibt Kerngeschäft:
  - Miete pro Quadratmeter (l-f-l) steigt im frei finanzierten Bereich um 3,7 %
  - Leerstand (l-f-l) geht um 10 bps auf 2,4 % zurück
  - Durchschnittsmiete weiterhin unter 7 €/qm
• NTA je Aktie bei 131 € – Portfolioaufwertung von +1,2 % unterstreicht Markterholung
• Gestiegene Profitabilität durch zügige Integration der BCP-Bestände und erfreuliche Entwicklung der LEG-Zusatzservices
• LEG ist Mitglied der vom Bund geförderten BRYCK Startup Alliance

Die LEG Immobilien SE hat im ersten Halbjahr ein starkes Ergebnis erzielt und geht davon aus, im Gesamtjahr die obere Hälfte der bisher kommunizierten AFFO-Guidance zu erreichen. Mit nun erwarteten 215 bis 225 Millionen Euro liegt der Ertragszuwachs auf Basis des AFFO bei etwa 10 Prozent. Die ungebrochen hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in Deutschland schlug sich im ersten Halbjahr 2025 erneut in einer gestiegenen Nettokaltmiete und einem wiederum sehr guten Vermietungsergebnis nieder. Zum operativen Erfolg trugen zudem die zügige Integration der mehr als 9.000 Wohnungen der Brack Capital und die erfreuliche Entwicklung der Zusatzservices jenseits des reinen Vermietungsgeschäftes bei. 

Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien SE, sagt: „Ich bin mit unserem Halbjahresergebnis sehr zufrieden und stolz auf das, was das LEG- Team geleistet hat. Neben der sehr guten Performance im Stammgeschäft liefern auch die neu integrierten Bestände der BCP bereits einen Beitrag zum Unternehmenserfolg, und zwar deutlich früher als erwartet. Unsere cash-orientierte Ertragskennzahl, der AFFO, konnte erneut deutlich zulegen, sodass wir für das Gesamtjahr nun die obere Hälfte unseres ursprünglichen Zielkorridors und damit ein Wachstum des AFFO von circa 10 Prozent ansteuern. Der FFO I erreicht erstmals wieder Vorkrisenniveau und dürfte im Gesamtjahr 2025 um etwa 5 Prozent steigen. Dies unterstreicht erneut das exzellente Zyklusmanagement der LEG. Die nachhaltige Erholung an den Immobilienmärkten schlägt sich zudem in einer Aufwertung des Wohnungsbestands von 1,2 Prozent nieder.“

AFFO steigt um 15 Prozent

Die Ist-Miete auf vergleichbarer Fläche nahm im ersten Halbjahr 2025 im frei finanzierten Bereich um 3,7 Prozent nach 3,5 Prozent im ersten Quartal 2025 zu. Da die Kostenmieten für geförderten Wohnraum aufgrund der turnusmäßigen Anpassung im kommenden Jahr in diesem Jahr stabil bleiben, betrug die auf den Gesamtbestand bezogene Steigerung 3,2 Prozent. Die Erwartung für das Gesamtjahr liegt bei 3,4 bis 3,6 Prozent (l-f-l), wobei vor allem im dritten Quartal Anpassungen an Markt- und damit Mietspiegelentwicklungen anstehen. Die durchschnittliche Kaltmiete je Quadratmeter beträgt derzeit 6,93 Euro pro Quadratmeter (l-f-l) bzw. rund 450 Euro für eine durchschnittliche LEG-Wohnung mit einer Größe von rund 65 Quadratmetern. Somit fokussiert sich die LEG weiterhin eindeutig auf das Segment „bezahlbares Wohnen“ für Menschen mit kleinem und mittlerem Einkommen.

Der Leerstand auf vergleichbarer Fläche hat sich gegenüber dem Vorjahresquartal nochmals um 10 Basispunkte auf 2,4 Prozent verringert.

Der AFFO legte um 15,4 Prozent auf 126,6 Millionen Euro zu (H1/2024: 109,7 Millionen Euro). Der deutliche Zuwachs im AFFO ist getrieben durch die zügige Integration der BCP-Bestände, dem Mietwachstum des LEG-Kernbestandes und einer starken Dynamik bei den Zusatzservices.

Im Zuge der spürbaren Erholung der Märkte nach den vorangegangenen Krisenjahren rückt der  FFO I wieder stärker in den Fokus. Die Kennzahl konnte gegenüber dem Vorjahr um 10,7 Prozent auf 241,2 Millionen Euro zulegen. Aufgrund des Zinsanstiegs der vergangenen Jahre und dem Fokus auf Cash hat die LEG den Unternehmenserfolg seit 2023 an den AFFO geknüpft. Angesichts der nachhaltigen Stabilisierung der Immobilienwerte gibt das Unternehmen erstmals wieder eine Indikation für den FFO I im Jahr 2025.

Die Gesamtinvestitionen sind gegenüber dem Vorjahr um 7,1 Prozent auf 16,51 Euro je Quadratmeter (H1/2024: 15,41 Euro je Quadratmeter) gestiegen. Die Kapitalisierungsrate legte dabei um 90 Basispunkte zu. Für die kommenden zwei Quartale erwartet die LEG eine weitere leichte Steigerung des Investitionsvolumens. Für das Gesamtjahr 2025 geht die LEG weiterhin entsprechend ihrer bestehenden Guidance von einer Erhöhung auf mindestens 35 Euro je Quadratmeter aus. 

Fortgesetzter Wertzuwachs unterstreicht Markterholung  

Der EPRA-NTA pro Aktie lag zum 30. Juni 2025 bei 130,87 Euro und ist damit gegenüber dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2024 spürbar gestiegen (125,90 Euro pro Aktie bzw. +3,9 Prozent).

Zum 30. Juni 2025 wurde das Wohnungsportfolio der LEG turnusmäßig neu bewertet. Mit +1,2 Prozent lag das Bewertungsergebnis sogar leicht über den bisherigen Erwartungen von +0,5 bis +1,0 Prozent. Das unterstreicht die deutlichen Erholungstendenzen am Gesamtmarkt.    

Die Bruttorendite des gesamten Immobilienbestandes belief sich zum 30. Juni 2025 auf 4,9 Prozent und bietet damit weiterhin einen attraktiven Aufschlag gegenüber der Rendite risikofreier 10-jähriger Bundesanleihen.

Auch 2025 setzt die LEG ihr Verkaufsprogramm fort. Seit Jahresbeginn ist hierbei der Besitzübergang von 1.800 Einheiten im Wert von 143 Millionen Euro erfolgt. Im ersten Quartal 2025 hatte das Unternehmen sein Verkaufsprogramm um die BCP-Bestände in Ostdeutschland ergänzt und auf rund 5.000 Einheiten erhöht. Die Vermarktung wurde zwischenzeitlich gestartet. Aufgrund seiner liquiditätsschonenden Maßnahmen strebt das Unternehmen auch künftig an, seine Bestände mindestens zum Buchwert oder darüber zu veräußern. Daher stehen unverändert die Erzielung eines optimalen Verkaufspreises und die Abgabe in geeignete Hände im Fokus der Verkaufsbemühungen.

So hat die LEG mit der Sahle Wohnen GmbH ein namhaftes Unternehmen für die Projektentwicklung und Bewirtschaftung einer bereits teilweise leergezogenen Siedlung in Köln-Höhenhaus gefunden. Das entsprechende Nachverdichtungsprojekt hatte die LEG im Rahmen ihres Rückzugs aus dem Neubaugeschäft nicht weiterverfolgt. Der Verkauf an ein solides und erfahrenes Wohnungsunternehmen war der LEG im Sinne der langjährigen Bewohner und der Stadt ein sehr wichtiges Anliegen.    

Zinskosten auf niedrigem Niveau – Verschuldungsgrad leicht rückgängig  

Die durchschnittlichen Finanzierungskosten lagen zum 30. Juni 2025 bei niedrigen 1,54 Prozent bei einer Durchschnittslaufzeit der Verbindlichkeiten von 5,5 Jahren (31. Dezember 2024: 1,49 Prozent, 5,7 Jahre). Das Unternehmen verfügt über ein solides Investmentgrade Rating von Baa2 mit stabilem Ausblick.

Die Nettoverschuldung in Relation zum Immobilienvermögen (Loan to Value/LTV) lag zum 30. Juni 2025 bei 47,6 Prozent und ist damit gegenüber dem Bilanzstichtag 31. Dezember 2024 um 30 Basispunkte gesunken (47,9 Prozent). Mit Blick auf die aktuelle Entwicklung der Immobilienwerte als auch durch das erweiterte Verkaufsprogramm von rund 5.000 Einheiten sieht sich die LEG gut aufgestellt, um ihr Ziel für den Loan to Value von maximal 45 Prozent mittelfristig zu erreichen.

Regulatorischer Rahmen weiterhin herausfordernd für die Branche 

Die LEG zieht eine gemischte Bilanz aus den jüngsten politischen Entwicklungen. Negativ bewertet das Unternehmen die im Juni beschlossene vierjährige Verlängerung der bereits seit 2015 geltenden Mietpreisbremse für Neuvermietungsmieten in sog. angespannten Wohnungsmärkten. Das Instrument der Mietpreisbremse war zum 1. Juni 2015 als vorübergehende Maßnahme eingeführt worden und wäre sonst Ende 2025 ausgelaufen. Es hat den Zugang von Neumietern zu Wohnraum in gefragten Lagen auch nach Ansicht von Mieterschutzorganisationen nicht verbessert, senkt stattdessen die Renditeaussichten und die Anreize für Investoren, in benötigten Neubau zu investieren. Die LEG geht davon aus, dass die Verlängerung der Mietpreisbremse und die bereits im Frühjahr umgesetzte Ausweitung der Gebietskulissen in Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen in diesem Jahr einen negativen Einfluss auf das Mietsteigerungspotenzial von etwa 15 Basispunkten hat. 

Erfreulich ist dagegen die im Koalitionsvertrag festgeschriebene Absicht, die deutschen Energieeffizienzklassen an das Niveau der Nachbarländer anzugleichen, CO₂-Vermeidungskosten zu dämpfen und damit unverhältnismäßige Belastungen von Mietern und Vermietern durch die Europäische Gebäuderichtlinie (EPBD) zu verhindern.

Bereits zu Jahresbeginn hatte die LEG in Zusammenarbeit mit dem Institut der deutschen Wirtschaft untersucht, wie man mehr Menschen z.B. über eigenkapitalersetzende Bürgschaften den Zugang zu Eigentum erleichtern und so die Stabilisierung von Wohnquartieren verbessern kann. Es unterstreicht den guten Zugang des Unternehmens zur Politik, dass der Landtag von NRW in seiner letzten Sitzung vor der Sommerpause die Einführung entsprechender Bürgschaften beschlossen hat.

LEG ist Teil der BRYCK Startup Alliance

Die BRYCK Startup Alliance hat sich zum Ziel gesetzt, Innovationen in Deutschland zu beschleunigen und ein leistungsfähiges, hochschul- und industrienahes Gründungszentrum mit internationaler Strahlkraft im Ruhrgebiet zu etablieren. Dank ihres überzeugenden Konzeptes wurde sie von Bundeswirtschaftsministerin Katherina Reiche als Startup-Factory Deutschlands ausgezeichnet und erhält vom Bund eine Millionenförderung für Deep-Tech-Entwicklungen. Die LEG Immobilien SE wird dabei als erstes Mitgliedsunternehmen aus der Wohnungswirtschaft die Entwicklung vielversprechender Proptechs steuern, vorantreiben und begleiten.

Ausblick 2025: AFFO und FFO I können deutlich zulegen  

Vor dem Hintergrund der guten fundamentalen Entwicklung im Kerngeschäft präzisiert die LEG die Jahresprognose für den AFFO und geht nun davon aus, die obere Hälfte der bisher vorgesehenen Bandbreite zu erreichen. Der Zielkorridor liegt damit nun bei 215 bis 225 Millionen Euro. Effekte aus möglichen zukünftigen Portfolioan- und -verkäufen sind hierbei noch nicht berücksichtigt.

Damit würde der AFFO gegenüber 2024 um rund 10 Prozent zulegen – bezogen auf den Mittelwert der präzisierten AFFO-Prognose für 2025.

Des Weiteren hebt das Unternehmen den 2025er-Ausblick für die EBITDA-Marge von bisher 76 auf 77 Prozent an. Die EBITDA-Marge gibt Hinweise auf die operative Exzellenz der LEG und profitiert von der zügigen Integration der BCP-Bestände und der erfreulichen Performance der Zusatzservices. Die Entwicklung aller weiteren Kennzahlen liegt im Plan.

Für das laufende Geschäftsjahr 2025 geht die LEG davon aus, einen FFO I in der Bandbreite von 470 bis 490 Millionen Euro zu erreichen. Das entspricht in etwa dem Rekordniveau des letzten Vorkrisenjahres 2022 und bedeutet ein Plus von rund 5 Prozent gegenüber dem Vorjahreswert.

Die Guidance für das Geschäftsjahr 2026 wird die LEG wie üblich im Rahmen ihrer Neunmonatszahlen veröffentlichen.  

Schlussbemerkung: Gelegentlich wird in dieser Mitteilung von Kunden, Mietern, Mitarbeitern, Investoren u. a. gesprochen. Dies dient zur Vereinfachung der Lesbarkeit und schließt alle Geschlechter ein.

Kennzahlen Q2 2025

Über die LEG

Die LEG SE ist mit rund 172.000 Mietwohnungen und rund 500.000 Bewohnern ein führendes börsennotiertes Wohnungsunternehmen in Deutschland. Das Unternehmen unterhält acht Niederlassungen und ist darüber hinaus an ausgewählten Standorten mit persönlichen Ansprechpartnern vor Ort vertreten. Aus ihrem Kerngeschäft Vermietung und Verpachtung erzielte die LEG SE im Geschäftsjahr 2024 Erlöse von 1,303 Milliarden Euro bei einer Durchschnittsmiete von 6,80 Euro (l-f-l) pro Quadratmeter. Mit einem Anteil von rund einem Fünftel Sozialwohnungen und ihrem kontinuierlichen Einsatz für effizienten Klimaschutz in der Wohnungswirtschaft, u.a. mit der Gründung grüner, digitaler Start-ups für die smarte Steuerung bestehender Heizanlagen (termios), dem Einbau und der Wartung hocheffizienter Luft-Luft-Wärmepumpen (dekarbo), der digitalen, seriellen Vollsanierung (RENOWATE) und der ersten virtuellen Branchenlösung für transparente Dienstleistungsverwaltung und deutschlandweite Auftragsvergabe in den Bereichen Grünpflege, Reinigung und Winterdienst (youtilly), unterstreicht die LEG ihr digitales und nachhaltiges Engagement in verschiedenen Bereichen.

Kontakt Investor Relations:
Frank Kopfinger
Tel. +49 211 45 68-550
E-Mail: frank.kopfinger@leg-se.com

Kontakt Presse:
Sabine Jeschke
Tel. +49 211 45 68-325
E-Mail: sabine.jeschke@leg-wohnen.de

 

Disclaimer

Diese Veröffentlichung stellt weder ein Angebot zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren noch eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren der LEG Immobilien SE dar und ist auch nicht als solche zu verstehen.

Diese Veröffentlichung kann zukunftsgerichtete Aussagen enthalten, die mit bekannten und unbekannten Risiken und Ungewissheiten verbunden sind. Die LEG Immobilien SE hat diese zukunftsgerichteten Aussagen auf der Grundlage ihrer aktuellen Einschätzungen und Annahmen hinsichtlich zukünftiger Ereignisse und finanzieller Ergebnisse getroffen. Sie sind nicht als Garantien für zukünftige Entwicklungen und Ergebnisse zu verstehen. Die tatsächlichen Ergebnisse und Entwicklungen, insbesondere die tatsächliche finanzielle Performance, können aufgrund der inhärenten Unsicherheit von Schätzungen, Prognosen und Vorhersagen erheblich von den in den zukunftsgerichteten Aussagen prognostizierten oder implizierten Ergebnissen abweichen, und die finanzielle Performance kann besser oder schlechter als erwartet ausfallen.